Strona główna Inwestycje Lex deweloper kontra krakowska przyroda

Lex deweloper kontra krakowska przyroda

przez ArdK
Lex Deweloper kontra krakowska przyroda_WP

Czy w Krakowie dojdzie do niebezpiecznego precedensu w oparciu o specustawę lex deweloper? Czy pomimo Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), wbrew Studium Zagospodarowania Przestrzennego, a także przyjętych w styczniu 2019 roku przez Radę Miasta Krakowa (RMK) “standardów urbanistycznych”, deweloper wybuduje blok przy ul. Zielińskiego? Zgodnie ze specustawą decyzja teraz należy do RMK.

Obecnie jest to pas zieleni, na którym rosną drzewa, są ogródki działkowe, który łączy się z terenem Parku Zakrzówek i Bielańsko-Tynieckim Parkiem Krajobrazowym.

teren zielony przy ul. Zielińskiego
Tereny zielony przy ul. Zielińskiego
teren zielony przy ul. Zielińskiego

Co zrobi Rada Miasta Krakowa?

Jeśli RMK przychyli się do wniosku, to nie dość, że kolejny kawałek krakowskiej zieleni zniknie pod zabudową – należy się również obawiać, że wkrótce “w kolejce o pozwolenia” ustawią się kolejni deweloperzy, aby “zagospodarować” tereny zielone z pominięciem obowiązującego prawa. Tym bardziej, że już kilka innych firm przymierza się do inwestycji z wykorzystaniem tej furtki prawnej, jaką daje specustawa lex deweloper.

Dlatego mamy nadzieję, że nie dojdzie do precedensu i RMK, zgodnie z obowiązującym prawem, odrzuci wniosek dewelopera i nie pozwoli zabetonować kolejnego zielonego terenu.

przestańmy wycinać drzewa

W obliczu nadchodzącej katastrofy klimatyczno-ekologicznej każdy teren zielony, każde drzewo, każdy krzak jest dla ludzi bezcenny. Kraków w końcu musi podjąć realne działania, aby adaptować miasto do zmian klimatycznych, tak aby zminimalizować skutki wysokich temperatur, przedłużających się susz oraz coraz częściej zdarzających się nawalnych deszczy. Przekształcanie terenów zielonych w betonowe wyspy ciepła, wycinanie dużych, dojrzałych drzew, regularne koszenie traw tylko pogłębiają negatywne następstwa zmiany klimatu, a żadne nowe nasadzenia młodych drzewek i parki kieszonkowe nie zastąpią zniszczonej zieleni.

Lex deweloper kontra obowiązujące przepisy w Krakowie

5 lipca 2018 została przyjęta przez rząd specustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących tzw. lex deweloper, która ma pierwszeństwo w stosowaniu nad obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu. W praktyce, zapisy tej ustawy pozwalają deweloperom budować bloki i osiedla mieszkaniowe z pominięciem obowiązujących planów miejscowych, jeśli zgodę na to wyrazi rada miasta. Jest jeden warunek. Planowane budynki muszą być jednak zgodne z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, chyba że inwestycja będzie zlokalizowana na terenach kolejowych, wojskowych.

Na szczęście dla mieszkańców Krakowa, idąc za przykładem innych miast w Polsce, 19 stycznia 2019 roku, RMK przyjęła tzw. lokalne standardy urbanistyczne, a tym samym, zaostrzyła obowiązujące przepisy. Pozwala to chronić Kraków przed potencjalnymi, szkodliwymi skutkami ustawy lex deweloper.

Wymagana odległość

Lex deweloper

Standardy urbanistyczne Krakowa

do przystanku

500 m

250 m

do szkoły podstawowej*

1500 m

750 m

do przedszkola*

1500 m

750 m

do terenów wypoczynku, rekreacji i sportu

1500 m

750 m

*w przypadku szkoły i przedszkola chodzi o szkoły i przedszkola, które są zdolne przyjąć dzieci mieszkańców nowej inwestycji.

Czy powstanie blok przy ul. Zielińskiego?

W kwietniu do RMK wpłynął wniosek o pozwolenie na budowę, w którym deweloper próbuje wykorzystać możliwości jakie daje specustawa lex deweloper i pominąć obowiązujący MPZP dla obszaru “Rejon św. Jacka-Twardowskiego”. Krakowski deweloper planuje wybudować przy ul. Zielińskiego 4-piętrowy blok na 89 mieszkań o wysokości 13 metrów i długości prawie 100 metrów z parkingiem dla 8 samochodów oraz parkingiem podziemnym na 102 auta. Powierzchnia biologicznie czynna ma wynosić 50%.

Lokalizacja bloku przy ul. Zielińskiego
Wizualizacja bloku przy ul. Zielińskiego

Projekt jest niezgodny z MPZP

Zgodnie z MPZP dla obszaru: Rejon św. Jacka-Twardowskiego na tym terenie jest przewidziany pas zieleni (ZP1) oraz budownictwo o niskiej intensywności (MN3).

Jak widać na powyższym planie, część obiektu ma być posadowiona na terenie, który w aktualnym MPZP jest strefą zieleni bez możliwości zabudowy (ZP.1).
Niestety, ze względu na obowiązywanie specustawy lex deweloper jest to nieistotne, ponieważ pozwala ona pominąć MPZP, jeśli projekt jest zgodny ze studium zagospodarowania i rada miasta wyrazi na to zgodę.

Projekt jest niezgodny ze Studium Zagospodarowania Przestrzennego

  • Przewidziany blok nie spełnia także Studium Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym część tego terenu to Strefa kształtowania systemu przyrodniczego, a tym samym – podlega szczególnej ochronie. 
Strefa kształtowania systemu przyrodniczego i korytarze powietrzne
Środowisko przyrodnicze
Struktura przestrzenna

Zgodnie ze Studium jest to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej niskiej intensywności (MNW), dla której powierzchnia biologicznie czynna to minimum 50%, a w terenach położonych w strefie kształtowania systemu przyrodniczego minimum 70%.

UWAGA: Inwestor podał we wniosku informację, że powierzchnia biologicznie czynna na terenie inwestycji wynosić będzie jedynie 50%. W związku z tym, projekt nie powinien być dopuszczony do realizacji, ponieważ jest niezgodny z obowiązującymi przepisami.

  • Ponadto, zgodnie ze Studium jest to obszar (MNW) czyli przeznaczony pod zabudowę budynkami wielorodzinnymi o gabarytach zabudowy jednorodzinnej (s.8 Studium, T III). Budynek o długości 100 metrów oraz na 89 mieszkań nie mieści się w gabarytach wymienionych wyżej obiektów, dopuszczonych do realizacji w Studium.

Teren znajduje się w strefie obszarów wymiany powietrza

Teren przyszłej  inwestycji leży w pasie wymiany powietrza Krakowa, co można zobaczyć na mapie Studium (patrz wyżej) oraz mapie sporządzonej w ramach projektu Zintegrowany system monitorowania danych przestrzennych dla poprawy jakości powietrza w Krakowie, który był realizowany od grudnia 2014 r., dzięki zaangażowaniu środków Mechanizmu Finansowego Europejskiego Obszaru Gospodarczego 2009-2014.

Mapa Krakowa z obszarami przewietrzania miasta
Korytarze powietrzania w Krakowie

Zgodnie ze Studium w części Kształtowanie warunków aerosanitarnych, obszary, które kształtują korytarze powietrzania Krakowa, wymagają utrzymania wysokiego, minimum 50%, wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej.

Wprawdzie planowana inwestycja ma mieć 50% powierzchni biologicznie czynnej czyli spełnia określone minimum to czy w sytuacji, kiedy Kraków zmaga się ze smogiem i należy do miast o największym zanieczyszczeniu powietrza w Polsce, RMK powinna zgodzić się na inwestycję, jeśli sam projekt nie spełnia innych warunków Studium?

Zabytkowa willa na sprzedaż i do rozbiórki?

Miasto za 1,5 mln zł planuje sprzedać przedwojenną willę zlokalizowaną Dębnikach, także przy ulicy Zielińskiego, a która przylega do terenu, na którym miałby powstać opisany wyżej blok mieszkalny. Willa z 1936 r. otoczona jest dużym ogrodem ze starodrzewem.

Willa przy ul. Zielińskiego
Willa z 1936 roku przy ul. Zielińskiego

Zbadaliśmy sprawę i okazało się, że ta willa jeszcze kilka lat temu znajdowała się się w Gminnej Ewidencji Zabytków. W 2013 zniknęła z listy, a tym samym, przyszły właściciel (np. deweloper) będzie mógł ją zgodnie z prawem rozebrać.

Obecnie, willa jest zarządzana przez Zakład Gospodarki Komunalnej, który jakiś czas temu wymienił dach oraz okna. Dlaczego miasto zdecydowało się sprzedać przedwojenny dom, w który już sporo zainwestowano? Dlaczego wystawiono go na sprzedaż akurat teraz, kiedy pojawił się deweloper, który chce na sąsiedniej działce budować blok, jednocześnie wnosząc o służebność działki z domem na dojazd do budowy? 

Rada Miasta Krakowa - ostatnią deską ratunku

W obliczu klimatyczno-ekologicznej katastrofy każdy kawałek miejskiej zieleni jest wartością na miarę “łodzi ratunkowej na Titanicu”. Niestety władze różnych szczebli wciąż mają problem, żeby to zrozumieć i wyprzedają ratującą nas przyrodę pod różne inwestycje, narażając nasze życie i zdrowie na coraz większe niebezpieczeństwo. Lex deweloper jest przykładem takiego nieodpowiedzialnego działania władz, służącego grupie interesu (deweloperom) kosztem ogółu społeczeństwa.

Na szczęście widać przejawy tego, że świadomość wśród osób sprawujących władze powoli się budzi i jako pozytywny przykład można chociażby wymienić zablokowanie przez większość RMK sprzedaży przez miasto Paprociowego Lasu. Cieszy fakt, że coraz więcej radnych jest świadoma “prawdziwej, a nie tylko finansowej wartości” terenów zielonych w naszym mieście.
Mamy nadzieję, że i tym razem radne i radni również staną po stronie mieszkańców, a nie finansowych interesów firm.

Więcej na ten temat

2 komentarze

Bożena 3 września 2020 - 13 h 36 min

To może miasto Kraków wraz ze ,,świadomymi,, radnymi wykupi ten teren z rąk prywatnych i zrobi tam park dla mieszkańców . Ciekawe , czy redaktor tego artykułu ma jakąś własność np. mieszkanie czy działkę , może zgodzi się żeby tam dokwaterować mieszkańców mających trudne warunki mieszkaniowe. Najlepiej jest pisać o cudzej własności i dysponować nią ile wlezie, no bo przecież to nie moje …… Trochę empatii i poszanowania cudzego mienia . A jak się chce aby w Krakowie było więcej zieleni , to należy lobbować tak aby radni podjęli uchwałę o wykupie nieruchomości . Nie należy szczuć jednych na drugich i ukrywać się pod pseudonimem ARDK. Czyżby wstyd…..

Odpowiedz
Monika 15 września 2020 - 16 h 14 min

Czy Pani aby na pewno przeczytała artykuł? Bo pisze Pani jakieś rzeczy bez sensu, które mają z nim zero związku.

Odpowiedz

Zostaw swój komentarz